TL;DRResumen
Querétaro is the fastest-growing wholesale market in Latin America, about 298 MW and up roughly 450% in a year, with most of Mexico's racks in the state. CloudHQ's $4.8B campus only changes the category if 200 MW energizes in 2027. Kio has a $1.3B QRO3 option. CFE and water are the constraints. Plan México wants $100B a year of FDI against a 2025 print of $40.9B, about 39% of it American. Price the power contract and the interconnection.Querétaro es el mercado wholesale de más rápido crecimiento en América Latina, unos 298 MW y +450% en un año, con la mayor parte de los racks de México en el estado. El campus de $4.8B de CloudHQ solo cambia la categoría si 200 MW se energizan en 2027. Kio tiene una opción QRO3 de $1.3B. CFE y el agua son las constraints. Plan México quiere $100B al año de IED contra un print 2025 de $40.9B, cerca del 39% americano. Precia el contrato de energía y la interconnection.
I live in this market, so CBRE's Q1 2026 print was confirmation more than surprise. Wholesale inventory in Querétaro reached 298.2 MW, up 450% year on year, with vacancy around 10.6%. Depending on the source, the state now holds 65% to 79% of Mexico's installed data-center capacity, tighter than Northern Virginia's share of the U.S. base. The work from here is mapping who is live, who is still a rendering, and whether Plan México's energy numbers can keep up with U.S. checks.
Key TakeawaysPuntos clave
- Capacity already serving tenants is still a mix: Kio on the Mexican colo side, ODATA / Aligned, Ascenty, and Equinix on the U.S.-owned wholesale and interconnection side. The announcements are hyperscale campuses.
- CloudHQ is the project that would change the state's category: $4.8B, six halls, 52 hectares, 200 MW targeted for 2027, 900 MW at full build, waterless cooling, a private substation, and a 2 GW switching station with CFE and Cenace.
- Microsoft ran gas generators waiting on CFE high-voltage into 2027. Recent CFE work for AWS and ODATA is measured in single- and double-digit MW. That is the real scale of the grid today.
- Plan México wants $100B of FDI a year. 2025 printed $40.9B, $15.9B (38.8%) of it American. The energy line is about $23.4B and +22 GW of generation by 2030.
Who is actually here
There are two books. One is capacity that already serves cloud and enterprise tenants. The other is campus AI load that only exists if CFE, Cenace, or a private substation hits the date on the lease.
| Player | Type | Querétaro / Bajío footprint | Scale signal |
|---|
| CloudHQ | U.S. wholesale hyperscale | 6-building, 52-ha campus | $4.8B; 200 MW (2027); 900 MW full |
| KIO (I Squared) | Mexican colocation / interconnection | QRO2 live; QRO3 in El Marqués | Up to $1.3B / ~100 MW by 2030; $200M+ in 2026 (CDMX, MTY, QRO) |
| ODATA (Aligned) | U.S.-owned wholesale | QR03 campus; QR04 near San Miguel | >40% of Mexico operational IT power; QR03 first phase 72 MW |
| AWS | Hyperscaler | Mexico region, 3 AZs | $5B over 15 years |
| Microsoft Azure | Hyperscaler | Mexico Central | Grid energize targeted 2027; interim gas generation |
| Equinix | Interconnection | MX1 / MX2 | Carrier-neutral; Dallas / Miami fiber |
| Ascenty / Scala / Layer 9 | Wholesale / hyperscale | QRO and Guanajuato | ~52 MW Ascenty pair; Scala campuses; Layer 9 ~96 MW |
| Google / Oracle / Huawei / Alibaba | Cloud regions | QRO / Mexico | Follow-the-workload capacity |
ODATA is the quiet incumbent, more than 40% of Mexico's operational IT power, mostly in Querétaro, with QR04 stretching toward Guanajuato. Kio is the Mexican operator: I Squared since 2022, more than $900 million invested, QRO2 live, a "Hecho en México" mark this year from Economy Secretary Marcelo Ebrard. Equinix is not in the megawatt race. MX1 and MX2 are the interconnection hotels to Infomart Dallas and NAP of the Americas in Miami, which is how a Bajío rack joins a North American network. Also on the board, at smaller scale: Triara (Telmex), Nabiax, HostDime, MTP, EdgeConneX, MDC, Fermaca, Cybolt, Neutral DC.
CloudHQ is the change in scale. First 200 MW secured, energy works started in January 2025 and aimed at the second half of 2027, about $250 million of pre-development capex, 7,200 construction jobs and roughly 1,000 permanent roles. Waterless cooling matters here. Querétaro is in structural water stress. Evaporative design in this corridor is a water bet dressed up as a cooling spec.
Plan México, electricity first
Sheinbaum presented Plan México on January 13, 2025. The headline is $100 billion of FDI a year for six years, with nearshoring as the method. Data centers showed up on the first-month project list with semiconductors, drones, and a Mexican satellite. The Bajío is one of the poles. The tax side is accelerated depreciation, and in the Polos de Desarrollo a 100% immediate deduction on new fixed assets.
Electricity will decide whether those poles fill. About $23.4 billion is earmarked ($12.3B generation, $7.5B transmission, $3.6B distribution), with a target of 22,000 MW of new generation by 2030 and a first batch of 100 transmission upgrades. CFE is supposed to keep majority participation. Private plants can get built; interconnection still goes through CFE and Cenace. CloudHQ's private substation and 2 GW switching station are being done with the state, which is the only way a 900 MW campus is even discussable. Microsoft's Mexico Central site ran seven gas generators while it waited for high-voltage energization, currently aimed at Q2 2027.
CFE has connected some real, small loads: 2 MW for AWS and 6 MW for Abbott at Finsa Querétaro, 18.8 MW for ODATA at VYMSA. Those connections are useful. They are also nowhere near a 200 MW first phase. Transmission and on-site private power have to move on the same calendar or the campus numbers stay on slides.
The U.S. and Mexico numbers
Mexico's 2025 FDI was a record $40.87 billion, up 10.8%. The United States sent $15.88 billion, 38.8% of the total, then Spain ($4.43B), Canada ($3.32B), the Netherlands, and Japan. New investment rose about 133% to $7.38 billion. Most of the stock is still reinvested earnings. Q1 2026 was another record at $23.59 billion, $10.21 billion of it American. Ebrard named data centers, AI, and electronics in the central region among the associated projects. The $100B annual target in Plan México is a political number sitting on a $41B base. U.S. boards still decide a large share of whether it moves.
The U.S. still holds about 40% of global data-center capacity. Census figures released August 3 put private U.S. data-center construction at about $68 billion annualized in June, up roughly 46% year on year. Hyperscaler AI capex is a $700B-plus 2026 item. Mexico's live megawatts are small next to that. What Mexico has is land, latency into Texas and the southern U.S., labor, and USMCA cover for digital trade. Queues and local opposition bind the U.S. side. CFE, Cenace, and water bind this side.
A CloudHQ campus announced with Sheinbaum, Ebrard, and Governor Kuri is American private capital, Mexican land, and Mexican electrons serving North American cloud load. Equinix's path through Dallas and Miami is the same structure at the network layer. AWS's $5 billion, 15-year Mexico region is the same structure at the product layer. USMCA is the legal cover. The 2026 review is the political risk. If Washington treats Mexican digital infrastructure as an extension of U.S. compute, both countries take a piece of the capex cycle. If it treats the corridor as leakage, projects wait on substations.
If you are diligencing a site or a vendor, the split is practical. CloudHQ, Scala, Layer 9, and Kio QRO3 are the construction book. ODATA and Ascenty hold wholesale IT. Equinix and Kio hold interconnection. AWS, Microsoft, Google, and Oracle are the offtake. CFE, Cenace, and private substations are the grid. I Squared, Digital Realty, DigitalBridge, Brookfield, and Aligned sit behind the platforms. The questions that actually move value are offtake versus energization dates, cooling versus water, and whether a 900 MW announcement is a 200 MW 2027 fact.
My View on This
Start with contracted, energized megawatts. CloudHQ changes the state's category only if the 2 GW switchyard is real. Kio is the operator you want in the room when a Mexican flag and an interconnection contract both matter. ODATA is what is already running. Equinix is how traffic leaves Querétaro without leaving the North American network. Plan México will not print $100 billion of FDI because a decree says so. It will print more data-center MW if CFE transmission and private generation share a calendar. U.S. and Mexican operators are already in one power-and-compute market with two regulators. Price the interconnection and the power contract. The ribbon-cutting is not the asset.
Sources
TL;DRResumen
Querétaro is the fastest-growing wholesale market in Latin America, about 298 MW and up roughly 450% in a year, with most of Mexico's racks in the state. CloudHQ's $4.8B campus only changes the category if 200 MW energizes in 2027. Kio has a $1.3B QRO3 option. CFE and water are the constraints. Plan México wants $100B a year of FDI against a 2025 print of $40.9B, about 39% of it American. Price the power contract and the interconnection.Querétaro es el mercado wholesale de más rápido crecimiento en América Latina, unos 298 MW y +450% en un año, con la mayor parte de los racks de México en el estado. El campus de $4.8B de CloudHQ solo cambia la categoría si 200 MW se energizan en 2027. Kio tiene una opción QRO3 de $1.3B. CFE y el agua son las constraints. Plan México quiere $100B al año de IED contra un print 2025 de $40.9B, cerca del 39% americano. Precia el contrato de energía y la interconnection.
Vivo en este mercado, así que el print de CBRE del T1 2026 fue confirmación más que sorpresa. El inventario wholesale en Querétaro llegó a 298.2 MW, +450% interanual, con vacancia cerca de 10.6%. Según la fuente, el estado ahora concentra 65% a 79% de la capacidad instalada de data centers de México, más apretado que la participación de Northern Virginia en la base de EE.UU. El trabajo desde aquí es mapear quién está en vivo, quién sigue en rendering, y si los números de energía de Plan México aguantan los cheques de EE.UU.
Key TakeawaysPuntos clave
- La capacidad que ya sirve tenants sigue siendo una mezcla: Kio del lado colo mexicano; ODATA / Aligned, Ascenty y Equinix del lado wholesale e interconnection de dueños estadounidenses. Los anuncios son campuses hyperscale.
- CloudHQ es el proyecto que cambiaría la categoría del estado: $4.8B, seis naves, 52 hectáreas, 200 MW apuntados a 2027, 900 MW en build-out completo, cooling sin agua, subestación privada y un switching de 2 GW con CFE y Cenace.
- Microsoft corrió generadores de gas esperando alta tensión de CFE hacia 2027. El trabajo reciente de CFE para AWS y ODATA se mide en MW de un dígito o dos. Esa es la escala real de la red hoy.
- Plan México quiere $100B de IED al año. 2025 imprimió $40.9B, $15.9B (38.8%) americanos. La línea de energía es unos $23.4B y +22 GW de generación a 2030.
Quién está de verdad
Hay dos libros. Uno es capacidad que ya sirve cloud y enterprise. El otro es load de IA a escala campus que solo existe si CFE, Cenace o una subestación privada pegan la fecha del lease.
| Player | Tipo | Huella Querétaro / Bajío | Señal de escala |
|---|
| CloudHQ | Wholesale hyperscale EE.UU. | Campus de 6 edificios, 52 ha | $4.8B; 200 MW (2027); 900 MW full |
| KIO (I Squared) | Colocation / interconnection mexicano | QRO2 en vivo; QRO3 en El Marqués | Hasta $1.3B / ~100 MW a 2030; $200M+ en 2026 (CDMX, MTY, QRO) |
| ODATA (Aligned) | Wholesale de dueño estadounidense | Campus QR03; QR04 cerca de San Miguel | >40% del poder IT operativo de México; QR03 fase 1: 72 MW |
| AWS | Hyperscaler | Región México, 3 AZs | $5B en 15 años |
| Microsoft Azure | Hyperscaler | Mexico Central | Energización de red hacia 2027; generación a gas interina |
| Equinix | Interconnection | MX1 / MX2 | Carrier-neutral; fibra Dallas / Miami |
| Ascenty / Scala / Layer 9 | Wholesale / hyperscale | QRO y Guanajuato | Par Ascenty ~52 MW; campuses Scala; Layer 9 ~96 MW |
| Google / Oracle / Huawei / Alibaba | Regiones cloud | QRO / México | Capacidad follow-the-workload |
ODATA es el incumbente silencioso, más del 40% del poder IT operativo de México, sobre todo en Querétaro, con QR04 hacia Guanajuato. Kio es el operador mexicano: I Squared desde 2022, más de $900 millones invertidos, QRO2 en vivo, distintivo "Hecho en México" este año del secretario de Economía Marcelo Ebrard. Equinix no está en la carrera de megawatts. MX1 y MX2 son los hoteles de interconnection a Infomart Dallas y al NAP of the Americas en Miami, que es cómo un rack del Bajío entra a una red norteamericana. También en el tablero, a menor escala: Triara (Telmex), Nabiax, HostDime, MTP, EdgeConneX, MDC, Fermaca, Cybolt, Neutral DC.
CloudHQ es el cambio de escala. Primeros 200 MW asegurados, obras de energía desde enero 2025 y apuntando al segundo semestre de 2027, unos $250 millones de capex de predesarrollo, 7,200 empleos de construcción y cerca de 1,000 roles permanentes. El cooling sin agua importa aquí. Querétaro está en estrés hídrico estructural. El diseño evaporativo en este corredor es una apuesta de agua disfrazada de spec de cooling.
Plan México, primero la electricidad
Sheinbaum presentó Plan México el 13 de enero de 2025. El headline es $100 mil millones de IED al año durante seis años, con nearshoring como método. Los data centers aparecieron en la lista de proyectos del primer mes, con semiconductores, drones y un satélite mexicano. El Bajío es uno de los polos. Del lado fiscal hay depreciación acelerada y, en los Polos de Desarrollo, deducción inmediata del 100% en activos fijos nuevos.
La electricidad va a decidir si esos polos se llenan. Unos $23.4 mil millones están asignados ($12.3B generación, $7.5B transmisión, $3.6B distribución), con un target de 22,000 MW de generación nueva a 2030 y un primer lote de 100 modernizaciones de transmisión. CFE debe mantener participación mayoritaria. Se pueden construir plantas privadas; la interconexión sigue por CFE y Cenace. La subestación privada y el switching de 2 GW de CloudHQ se están haciendo con el Estado, que es la única forma de que un campus de 900 MW siquiera se pueda discutir. El sitio Mexico Central de Microsoft corrió siete generadores de gas mientras esperaba la energización de alta tensión, hoy apuntada al T2 2027.
CFE ya conectó algunas cargas reales y chicas: 2 MW para AWS y 6 MW para Abbott en Finsa Querétaro, 18.8 MW para ODATA en VYMSA. Esas conexiones sirven. También están lejos de una primera fase de 200 MW. Transmisión y generación privada on-site tienen que moverse en el mismo calendario o los números de campus se quedan en slides.
Los números de EE.UU. y México
La IED de México en 2025 fue un récord de $40.87 mil millones, +10.8%. Estados Unidos envió $15.88 mil millones, 38.8% del total, luego España ($4.43B), Canadá ($3.32B), Países Bajos y Japón. La inversión nueva subió cerca de 133% a $7.38B. La mayor parte del stock sigue siendo reinversión de utilidades. El T1 2026 fue otro récord, $23.59 mil millones, $10.21 mil millones americanos. Ebrard nombró data centers, IA y electrónicos en la región centro entre los proyectos asociados. El target anual de $100B en Plan México es un número político sentado sobre una base de $41B. Los boards de EE.UU. siguen decidiendo una parte grande de si se mueve.
EE.UU. todavía concentra cerca del 40% de la capacidad global de data centers. Cifras del Census publicadas el 3 de agosto ponen la construcción privada de data centers en EE.UU. en unos $68 mil millones anualizados en junio, +46% interanual. El capex de IA de hyperscalers es un ítem 2026 de $700B+. Los megawatts en vivo de México son chicos junto a eso. Lo que México tiene es tierra, latencia a Texas y al sur de EE.UU., labor y cobertura del T-MEC para comercio digital. Del lado estadounidense atan las colas de interconexión y la oposición local. De este lado atan CFE, Cenace y el agua.
Un campus CloudHQ anunciado con Sheinbaum, Ebrard y el gobernador Kuri es capital privado americano, tierra mexicana y electrones mexicanos sirviendo load de cloud de Norteamérica. El camino de Equinix por Dallas y Miami es la misma estructura en la capa de red. La región México de AWS, $5 mil millones a 15 años, es la misma estructura en la capa de producto. El T-MEC es la cubierta legal. La revisión 2026 es el riesgo político. Si Washington trata la infraestructura digital mexicana como extensión del compute de EE.UU., los dos países se llevan un pedazo del ciclo de capex. Si trata el corredor como leakage, los proyectos esperan en subestaciones.
Si estás diligenciando un sitio o un vendor, el split es práctico. CloudHQ, Scala, Layer 9 y Kio QRO3 son el libro de construcción. ODATA y Ascenty tienen el IT wholesale. Equinix y Kio tienen interconnection. AWS, Microsoft, Google y Oracle son el offtake. CFE, Cenace y subestaciones privadas son la red. I Squared, Digital Realty, DigitalBridge, Brookfield y Aligned están detrás de las plataformas. Las preguntas que sí mueven valor son offtake versus fechas de energización, cooling versus agua, y si un anuncio de 900 MW es un hecho de 200 MW en 2027.
Nuestra lectura
Empieza por megawatts contratados y energizados. CloudHQ cambia la categoría del estado solo si el switchyard de 2 GW es real. Kio es el operador que quieres en el cuarto cuando importan una bandera mexicana y un contrato de interconnection. ODATA es lo que ya corre. Equinix es cómo el tráfico sale de Querétaro sin salir de la red norteamericana. Plan México no va a imprimir $100 mil millones de IED porque un decreto lo dice. Va a imprimir más MW de data centers si la transmisión de CFE y la generación privada comparten calendario. Operadores de EE.UU. y México ya están en un solo mercado de energía-y-compute con dos reguladores. Precia la interconnection y el contrato de energía. El corte de listón no es el activo.
Fuentes
